부산명도소송변호사 임대차소송 고민이라면

안녕하세요? 법무법인 로펌나무에서 부산명도소송 임대차소송 을 담당하고 있는 대한변호사협회 민사전문변호사 이승현 입니다.

 

명도소송은 임대차 계약이 종료 된 후 세입자가 건물을 점유하고 있을때 임대인이 임차인을  상대로 제기하는 소송입니다. 

 

 

계약 만료후에도 임차인이 건물을 비우지 않거나, 강제 집행으로 부동산 소유자가 바뀌었음에도 대상자가 인도를 거절하는 경우 주로 진행되는 소송으로 명도소송은 손해배상 청구에 이어 높은 비율을 차지하는 민사 소송입니다.

 

계약 기간 만료가 되었음에도 인도를 거절하는 경우는 물론, 임대료가 2기분 이상, 상가는 3기분 이상 연체되었을때, 또는 허락없이 전대차계약을 맺은 경우등도 중도 해지가 가능하므로 전문 변호사의 조력이 필요한 사안입니다.

 

tv드라마나 영화등에서 임차인이 임대료가 연체되었을 시 맘대로 들어가 짐을 빼놓고 도어락도 바꾸고 나가라고 하는경우를 많이들 보셨을거라 생각합니다. 계약기간이 만료된 상황에서 임차인은 그 건물을 점유할 권한이 없습니다만 이는 절대로 해서는 안되는 행동입니다.
 

 

이는 주거침임등으로 형사처분을 받을수 있는 행동으로, 강제집행을 일방 당사자가 임의로 직접 행하는 것은 민법 제 10조에 의거 사회질서에 반하는 행동입니다.

 

 

 

 

 

■ 내용증명 발송으로 내용고지 및 심리적 압박주기

 

임대차보호법이 개정되면서  임대인은 임차인에게 6개월 전부터 계약기간만료 의사를 전하게 되어있는데, 우선 의사를 전달할시 계약이 만료된 기간이 정확히 언제인지, 자동갱신된 것은 아닌지 기간을 명확히 확인한후 고지를 해야 합니다.

 

임대인이 지속적을로 계약 해지의사를 밝혔음에도 임차인이 이를 무시하거나 못보고 못들은척 하는 경우, 임대인은 임차인에게 내용증명을 발송함으로 내용을 고지하고 심리적인 압박감을 주는 것으로도 때로는 원하는 결과를 볼 수도 있습니다.

 

내용증명은 발송인이 발송한 내용에 대해 우체국장이 공적인 입장에서 증명해주는 제도로서 의사표시 및 통보의 성격을 가지고 있으나 법적인 효과는 없습니다.

 

하지만 이는 상대방에게 어떤 내용으로 고지를 했다는 사실을 증명하는데 쓰이며, 이는 임차인이 모르쇠로 일관하는 것을 방지하기 위한 필수요건중 하나입니다.

 

 

 

 

 

 

■ 내용증명 발송시기 및 증명자료 만들기

 

계약해지 의사를 밝혔음에도 임차인이 무대응으로 일관한다면 계약이 만료되기 전부터 내용증명을 보내는 것이 좋습니다.

 

내용증명이란 자신의 의사를 공신력 있는 기관을 통해 상대에게 전달흐는 것으로 의사표시를 했다는 사실을 증명하기 위한 증거확보과정입니다.

 

민사소송절차에서 당사자 사이에 다툼의 여지가 있는 사실은 증거에 의해 인정되는데 그 증거는 열 명의 증인보다 한 장의 문서가 큰 가치를 지닌 경우가 많습니다.

 

내용증명에 특별한 형식은 없지만, 정확한 상황을 적은 제목, 발신인의 성명과 주소, 수신인의 성명과주소, 현재 상황과 추후 민사소송을 제기할 것이라는 경고문구도 기재하는 것이 좋으며 이를 통해 임차인의 무단점유를 증명할 수 있습니다.

 

임차인이 악의적으로 내용증명이나 소장등의 우편물을 받지 않는 경우도 있으나 추후 특별송달을 통하거나, 이도 안된다면 공시송달로 송달받은 것으로 간주하여 소송이 진행됩니다.

 

 

 

 

■명도소송기한과 함께 필히 함께 준비해야할것

 

본 임대차소송은 6개월 이상의 기한이 소요되는 소송으로서 임대인의 입장에서는 길다면 정말 긴 소송이 될 수 있습니다. 

 

명도소송을 통해서 강제집행권을 얻으면 집행관에게 신청하여 강제적으로 인도를 받을 수 있게 됩니다. 하지만 이에 앞서 명도소송과 동시에 이전금지 가처분 신청도 진행하시는 것이 좋습니다. 

 

소송기간중 임차인이 제 3자에게 점유권을 넘기는 경우도 종종 발생하며, 이렇게 되면 소송이 더 복잡해지고 길어지게 됩니다. 

 

이전금지 가처분 신청을 통해서 임차인이 자신의 점유권을 타인에게 넘기지 못하게 됨으로서 소송 이후 강제집행도 수월해지며, 가처분 신청이 인용되면 집행관이 점유지에 목적물 점유 이전을 금지한다는 안내문을 붙이게 되는데 이또한 임차인에게 커다란 압박감을 주게 됩니다.

 

 

 

 

 

가장 좋은 것은 명도소송 제기전 제소전 화해를 통해 당사자 간 합의를 보는 것으로 제소전 화해조서가 작성되면 소송 판결문과 동일한 효력을 지닙니다.

 

제소전 화해제도는 일반 민사분쟁이 소송으로 발전하는 것을 방지하기 위해 소제기 이전 화해를 성립시켜 분쟁을 해결하는 절차로 상대방이 약속을 지키지 않을시 강제집행을 할 수 있게 됩니다.

 

명도소송은 복잡한 소송에 속하며, 고액의 부동산의 경우 유치권외 여러 권리가 복잡하게 얽히는 경우도 많아 생각보다 더 복잡해지는 경우도 많습니다.

 

협상만으로는 점유권자를 내보내기란 결코 쉽지 않으므로 관련 사건을 성공적으로 이끌어본 경험이 풍부한 전문변호사의 조력을 받아 빠른 법적 대응과 철저한 준비로 , 현실적이고 합리적인 승소 전략을 세우시는 좋습니다.

 

 

법무법인 로펌나무는 보다 성공적인 명도소송 임대차소송 진행을 위해 민사전문변호사들이 전담팀을 구성하고 있으며, 의뢰인의 상황에 맞는 전략을 가지고 소송에 임하고 있습니다. 

 

의뢰인의 절박함을 무기삼아 선임을 강요하지 않으며 모든 상담은 전문변호사가 직접 진행하고 있으므로 언제든 부담없이 문의주시길 바랍니다.