부산 명도소송전문변호사 임대차소송 해결하려면

안녕하세요 부산 위장전입 부정청약 주택법 위반을 담당하고 있는 대한변호사협회 민사전문변호사 이승현 입니다.

 

건물 임대인의 입장에서는 최근 들어 임차인이 월세를 제때 내지 않거나 계약기간이 다  되었는데도 나가지 않고 버티는 사례가 늘어나고 있어 골머리를 앓는 분들이 적지 않습니다.

임차인의 입장에서는 자신이 계약한 전세금액을 돌려받고 다른 전셋집을 구하려 해도 다른 전셋집 구하는 일이 쉽지가 않고, 경제침체의 여파로 먹고 사는 문제까지도 쉽지 않은 상황에서 나가야 함을 알고 있음에도 어쩔수 없이 버티는 분들도 있어 내보내려는 건물 임대인이 비난을 받는 사례가 미디어를 통해서 전해지기도 하지만 임대인의 입장에서도 임대인의 사정이 있기 마련이고, 이런 일들을 겪을때에는 결코 마냥 기다려줄수 있는 사안은 아닙니다.

이런 경우 임대인의 입장에서는 이를 해결하기 위해서 건물에 대한 권리를 주장하고 되찾기 위해 명도소송 즉 임대차소송을 준비하게 됩니다.

 

■ 명도소송은 무엇이며 절대 하지 말아야 할 점은?

명도소송은 임대인이 임차인을 대상으로 임차인이 권리가 없음에도 건물을 점유하고 비워주지 않을때 임차인을 대상으로 내는 소송으로 관할 법원에 제기하는 소송 중 높은 비율을 차지하는 소송입니다.

계약기간이 만료되었는데 목적물을 인도하지 않는다거나, 강제집행으로 인해 부동산의 소유자가 바뀌고 매각대금을 지급한 이후 6개월이 지났는데도 인도를 거절하거나, 불법점유자가 권한이 없는데도 점유할때 주로 진행되며, 임대료가 2기분, 상가는 3기분 이상 연체되었을시에는 계약만료가 아니라 해도 소송을 진행할 수 있으며 허락없이 전대차 계약을 맺은 경우에도 중도해지가 가능하기에 임대차소송을 진행할 수 있습니다. 

 

임차인이 계약기간 종료 후 불법점유기간으로 인해서 임대차 수익을 올리지 못하였을시 예전에는 임차인이 건물 점유로 인해 수익을 내지 않았다면 부당이득반환 의무가 성립되지 않았다고 보는 견해가 많았으나 최근들어 임차인이 동시이행항변권을 상실했는데도 반환을 거부하고 점유하고 있다면 이런 점유를 불법으로 보고 손해배상청구를 인용한 판례가 속속 등장하는 추세입니다.

임차인 불법 점유를 법적으로 세입자는 건물 점유 권한이 없다고 생각하고 드라마나 영화에서 자주 보았듯 임차인의 허락없이 집에 들어가 물건을 밖으로 빼내고, 열쇠나 도어락을 바꾸어버리는 행동은 절대 해서는 안되는 행동입니다.

이 경우 주거침입 등의 형사처분을 받을수 있으므로 반드시 적법한 절차로 민사소송을 제기하여 임대인의 권리를 찾아와야 하므로 이때 전문 변호인의 조력을 받아 진행하시는 것이 좋습니다.

 

■ 명도소송 전 반드시 체크해야 할 사항

 

명도소송은 약 6개월의 기한이 소요되는 소송으로 임차인의 소 취하 요청이 있지 않은 이상에는 그 이상의 기간이 소요될 수 있는 소송입니다.

소 제기 이전 반드시 확인해야 할 사항은 계약 기간 종료 시점을 정확히 파악하고 계셔야 합니다. 반드시 계약해지를 입증할 수 있어야 본 소를 진행할수 있기 때문입니다.

 

그리고 개정된 임대차보호법에 의거하여 만료 6개월 이전부터 계약만료 의사를 전하는 것이 좋습니다.

임대차소송은 일반적으로 임대인의 보증금을 지급함과 동시에 임대차 목적물을 돌려달라고 청구하는 소송으로, 임차인에게 해지통보를 했다면 이를 입증할만한 자료를 확보하는 것이 중요합니다.

월세가 밀려 명도소송을 제기할 시에는 주택 2기분, 상가 3기분 이상 월세를 미납해야 하며, 연속이 아니라도 합해서 미납기간이 이에 속할 시에도 소 제기를 할 수 있습니다. 

 명도소송 제기시 임대인이 임차인 대신에 낸 전기세 외 각종 비용은 보증금에서 공제할수 있으며 보증금 전액이 공제되었다면 임대료 외 금액을 지급할것을 청구할 수도 있습니다.

임차인이 퇴거약속을 함으로서 제 3자와 임대차 계약을 체결했는데 퇴거하지 않아서 또다른 손해가 발행하였다면, 손해배상 금액을 임대차소송과 함께 소송을 진행하여 청구할 수도 있습니다.

 

■ 임대차소송 제기시 준비해야할 것들

소송 제기 전 우체국을 통한 내용증명을 발송함으로써 상대방의 심리를 압박하는 것이 좋습니다. 

추후 상대방이 이를 외면하고 소송을 제기한다면 해당내용을 인지하고 있었다는 증거로서 중요한 역할을 하며 내용증명을 보냄으로서 상대방의 의중을 파악하는데에도 도움이 됩니다.

계약해지의사를 밝혔으나 무대응으로 일괄한다면 계약 만료 전부터 내용증명을 보내는 것이 좋으며, 이후 점유이전금지가처분과 함께 명도소송 준비를 해야 합니다.

 

이는 중요한 사안으로 명도소송으로 승소판결을 받더라도 임차인이 다른 이에게 점유이전을 하게되면 강제집행이 불가능해진 수 있기 때문입니다. 

 

임대차소송 제기 이전 법률대리인을 통해서 제소전 화해제도를 통해서 화해를 성립시켜 분쟁이 해결되는 것이 가장 좋겠지만 화해조서 작성이후 임차인이 이를 무시하고 나가지 않는다면 화해조서가 편결과 같은 효력이 발생하여 상대방의 재산에 대한 집행권원을 얻게되어 강제집행을 진행할 수 있습니다.

 

 

소송의 기간이 긴 소송으로 단순해보일수 있는 소송처럼 보일수 있으나 소송 진행중 점유이전금지가처분등 사전에 신속하고 정확하게 진행해야할 절차들이 있으며 법원에서 보정명령이 있다면 이 또한 신속하게 대응해야 하는 복잡한 소송입니다. 

 

최대한 소송기간을 늘리지 않고 효율적이며 빠르게 소송에 대응해야 하며 생각하지 못한 여러 사안이 발생할 수 있는 소송입니다.

 

 

불법점거 기간이 늘어날수록 임대인이 입는 금전적, 정신적 손해가 커질 수 밖에 없으므로, 전문 변호인의 조력을 받아 빠른 법적 대응과 철저한 준비로 승소전략을 세우고 소송을 진행하시는 것이 좋습니다.

법무법인 로펌나무는 보다 성공적인 임대차소송 진행을 위해 전문변호사들이 전담팀을 구성하고 있으며, 의뢰인의 상황에 맞는 전략을 가지고 소송에 임하고 있습니다. 

 

의뢰인의 절박함을 무기삼아 선임을 강요하지 않으며 모든 상담은 전문변호사가 직접 진행하고 있으므로, 언제든 부담없이 문의주시길 바랍니다.